上一篇我从经济发展的角度谈了一下房价未来可能上涨的逻辑，引起了比较多的争议。今天我就自己在深圳长期生活的一些见闻，来探讨深圳未来房价的走势。

（重点，后面会分析一年赚百万的选房技巧）

恒大首席经济学家任泽平有个观点很知名，就是房价短期看金融政策，中期看土地供应，长期看人口流入。对深圳楼市影响最大的330政策在15年公布后，深圳当年的房价就涨了一倍以上，意味着拥有房子的人，一夜之间暴富。

我记得当时南山区区政府附近一套30平的小单间，总价大概100万。如果在15年新政前入手，只需要首付30万。几个月后，这套房的价格飙升到200万左右，单价6万多。30万的投入，获利达到了100万左右，那时候交易税很低，很多税种也不收，最重要的是没有限售时间，所以在这样的一个政策刺激下，大量的炒房客涌入深圳及临深城市。

深圳是一个移民城市，大量的外来人口都有买房置业的需求，这一点和北上就有比较大的区别，北上大量的本地人口都有房，并且土地多，旧有的房子也多，深圳恰好相反，土地少，旧有的房子很少，大多是违建的农民房。加上深圳拥有持续高速的人口净流入，所以在过去的十年，深圳房价上涨了20多倍，如果算上三倍杠杠，房子早期的拥有者，在10年获利了60多倍，这个涨幅已经超越了十年持有任何一只历史上最伟大的股票，当然，如果股票算杠杠的话，那可能还是股票收益更高，但房子显然相比股票，风险更小，而且这个杠杠是银行和国家白给你的，并不需要太多条件限制。

在最疯狂的那个年代，很多人首付都是借的，通过找亲人借贷，通过找大量的非银机构，盘踞在车公庙大量的金融公司今天基本都消停了，但是在过去的十年，类似宜信这种借贷公司，诺亚这种财富公司，一直处于业务井喷和规模高速扩张的状态。原因就是大量的炒房客需要资金周转，首付贷，赎楼贷等业务最受欢迎。

我知道几对夫妇，把杠杠做到极致，利用早期获得的一桶金，加上非银机构首付贷，加上亲人借的，最后办了大量的大额信用卡，利用这些资金互相倒腾，然后当第一套房增值后，利用这套房进行抵押，然后一套变两套，两套变四套，房子交房后装修可以抵掉一部分房贷，生活费就依靠信用卡挪腾，还有的胆大的在p2p平台撸羊毛，真可谓资金利用到了极致，杠杠加到了无以复加的地步，令人叹为观止。

这是16年调控前的深圳楼市，可以说是捡钱的时代，但即便如此，大多数人也只是有一两套房，我的家人经常跟我说，那时候零首付啊，自己一个月工资都一两万，又稳定，月供都可以抵房贷，但我们却没怎么买，只留了一套自住，现在后悔死了。我相信这是大多数人的真实情况。

总结来看，早期深圳房价暴涨，主要还是金融政策放宽，而根本原因还是深圳的人口规模和商品房数量的严重不匹配所导致。

据不完全统计，深圳房子总数大概在1000万套，但绝大部分是农民房，仅有12.5%的是商品房，并且大多很老旧，质量也比较差。而深圳的人口在两千五百万以上，这就出现了住房需求匹配的严重不足，15年的暴涨，只是加快了房价上涨的速度。

进入16年，经济开始逐步下滑，金融去杠杆的战略首次成为政策的主旋律，在这样的背景下，房价调控首当其冲。

如果说15年以前深圳楼市是一个百废待兴的蓝海市场，那么15年到19年或者是未来三五年，深圳楼市进入了一个成熟稳定的市场。

什么叫百废待兴的蓝海市场呢？就是到处充满了机遇，无论你买哪个区的房子，什么配套的房子，你的利润几乎是一样的，因为15年以前就是全面普涨。

什么叫成熟稳定的市场呢？就是市场开始从全面投机转向真正的住房需求，包括未来几年可能都是，具体到哪一年，不得而知，但不会太远。以前是投机，不管是自住还是投资的，都不会太注重品质，未来会越来越注重。

从某种程度来说，房价依然还有上涨空间，不管政策调控与否，但是这个空间可能很小了，因为15年一波短期刺激把未来五年甚至十年的空间透支完了。许多房子的价格，我认为根本就是泡沫，比如一些很偏的地方，很破的房子，临深的房子。

拿香港来举例，香港有一百万一平的，也有十万一平的。深圳是公摊面积，香港实用面积；香港收入是深圳三倍。同时，香港是亚洲自由港，全世界的有钱人，新加坡的富豪，日韩的富豪，各种跨国公司的高管政商名流，都需要在香港置业，这都会刺激香港的房价溢价，但考虑到中国的市场特殊，我就抹掉。

以香港一百万一平来算，加权75%的房子使用率，再加权33%的工资收入比，24.75万/平。目前深圳最贵的恒裕滨城，已经达到了28万/平，当然，他使用率超过了100%。所以对于顶豪而言，目前价格不算偏差太多。

但是，如果以10万一平来算香港的普通房子，换算成内地的，2.475/平，目前商品房的话，在深圳这个价格只能买特别偏的房子，只要是离市区不太远的，哪怕很破，价格也要三四万以上。

我想说什么？进入16年后，包括未来的三五年，深圳楼市进去了存量市场，和汽车的市场开始有一些类似，该有的都有了，没有的也不打算留在这里；汽车也是如此，未来汽车都是改善型为主的，深圳的汽车竞拍价格已经下滑很厉害。

怎么理解存量思维？存量思维就是，这里有再多利好，如果没有定向性的利好指向某个楼盘或街道，恐怕利好也没有太多用处，因为普涨的时代已经结束了。只有你有别人没有才有可能涨，换到其他领域依然如此。世界进入了你死我活的存量竞争时代。

所以未来投资房产，要找差异化，找稀缺性，找定向性优势，排他性的优势。

未来的楼市，一定和香港一样，两极分化，贵的上天，便宜的很便宜。深圳楼市在过去三年，已经开始有一些分化。从16到19，一些豪宅区房价由八万十万涨到了十五万二十万；而中心区像桂庙路一带的房子，几乎一直在六万多到七万多，实在是因为南山区政府深大一带的居住环境很难改善，路永远都在修，永远堵，人很杂乱。

所以未来的楼市，就是存量市场，两极分化越来越严重，会有下降的，也有上涨的。

最后，我再说说调控后的深圳房子涨价的奥秘，为什么有些房子一直涨，而有些不动。买房自住也好，还是投资，应该遵循哪些选房技巧。

先说说过去这几年涨价比较厉害的楼盘。当红明星应该就是大冲旧改华润城，说实话，一般人第一次去看华润城，会觉得很差，房子不通透，密密麻麻，加上挨着科技园，人多杂乱，又有很多旧改回迁房，这显然和宜居定位格格不入。但是华润城在短短的两年左右，房价从八万飙升到了十四万甚至十五万。

注意，这是调控后的市场。按照我前面说的，它是在一个相对成熟的市场里，脱颖而出。

华润城有哪些特色呢？首先是离华润城咫尺的万象天地成为了全深圳最知名的网红商场，然后是华润为华润城量身打造的学位南外科华分校，号称未来和深高媲美的网红学校，当然，跟他一样雄心壮志的还有深圳湾中小。其他的优点也就是地理位置好，沙河西路华侨城白石洲一带应该是深圳不算偏远地区的市中心，圆点应该就是这里，而绝不是龙华。另外这里有地铁，而且就在一号线高新园。

那除此之外，暴涨的还有深圳湾房子，宝中的房子，以及前海路一带的部分带学位的小户型，当然宝中，罗湖，福田很多带学位的小户型都暴涨了。

另外一些高增送的房子，涨幅非常惊人。深圳湾楼盘以中心路为届，在中心路两边的属于深圳湾，隔天马路是蛇口，虽然大家共享深圳湾配套，但房价差距较大。但诸如后海理想雅园之类的高增送楼盘，单价甚至能超越中心路的深圳湾小区。

我总结来看，对于某个小区房价，影响他的价格的主要有这几个因素。第一是学位，在现有教育格局政策下，如果保持不变，学位就是最稀缺的。没有景观可以开车出去看，没有地铁也可以打车，没有商场可以淘宝可以京东到家。没有学位，只能上差的学校，深圳高中能达到95%以上的重点大学升学率。。。我相信家长挤破头，也要为了小孩赢在起跑线而努力，而忽略房子的其他不足。

除开学位，最重要的就是地段。地段不是很好理解，如果要分解成一些要素，我理解为是稀缺景观，比如深圳湾公园。包括各种居住性配套，比如较高密度的绿化，四通八达的小路（远离大路才好），较好的治安管理（配有大量警力）。从某种意义上，你可以理解为，深圳湾的建设是全深圳人出的钱，但是建设的各种配套，深圳湾的住户享用的最多，等于拿大家的钱让房子增值。这也是为什么宝中现在暴涨，因为海府一号前面要建设一个跟深圳湾差不多的市政景观配套，附近的住户爽死了。

还有一点就是，我认为要有优质商场。类似像华润万象城，万象天地，海岸城，壹方城。

另外，周边最好有商业支撑，就是高端写字楼，大量的。华润城的购买力，就是由科技园高薪码农支撑起来的。后海湾一样，悦府一套房一个月房租十万，谁来付？当然是后海湾总部基地那些顶级企业的高管支付了，这点钱对他们不算事。所以附近一定要有购买力，有高端密集的商业写字楼，要成群的。

当然，地铁要加分，很重要的。

这里一定要观察一点，就是交通。不能离核心区的交通很复杂，很堵，比如龙华就是不太好，我个人不太看好龙华未来房价，它不太符合我上面那个的涨价核心要素。目前龙华暴涨的，大多是深圳高北学位带来的效应。居住效应还不明显。从核心区去龙华堵车堵死，哪有幸福感可言。

从这个模型来看，华侨城似乎就有点落后。近几年来看，像房子的通透性，面积大小，小区绿化，似乎越来越不重要。年轻人不怎么待家里的，只要位置好，周边有好商场，有地铁，然后有好学位给孩子读书，他们觉得就够了。最好还是新一点的房子，安全性好点的，老别墅未必是他们喜欢的。

所以从投资角度讲，小户型单价涨幅会更高，另外，高增送的涨价影响应该跟学位差不多。

我总结选房的依次重要性是：学位，高增送，稀缺景观公用配套，优质商场，交通地铁（别离核心区堵车），小户型，购买力支撑（成片的写字楼）。

符合这几个特征的，然后如果又具备稀缺性的，就是周围最好房子少点的，这种未来还会持续性涨。目前来看，深圳可能只有深圳湾具备这个特征，前海估计也不行，深圳湾的楼盘规划太完美，另外所有的车如果不是住在深圳湾的都很少经过深圳湾的路，它在一个角落，不是通勤道路，而且后海湾总部基地是密度最高最多的，深圳湾总部基地都比不过。

如果展望宝中的话，显然宝中很难超越，所有的车都要走宝安大道，即使走梦海大道，一样交通堵。另外宝中房子太多，没有深圳湾的稀缺性和人文居住氛围。

今天就写到这里了，经济未来持续下行，本质是全世界的生产力都不行了，过去的信息科技革命不如更早的工业革命的创造力，必须有一个更高级的科技来拯救世界，希望大家保重身体，为五年或十年后到来的新科技变革做准备。